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2018年我国房地产行业宏观经济、政策环境及发展趋势预测分析

2018-07-20 14:23


        1、房地产业发展环境分析 

        2017年4季度,全球经济持续温和复苏,发达经济体总体复苏平稳,我国国民经济稳中向好、好于预期,经济活力、动力和潜力不断释放,稳定性、协调性和可持续性明显增强,实现了平稳健康发展。根据国家统计局的初步核算,2017年全年国内生产总值827,122亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,增速与2017年前3季度持平,比上年同期加快0.1个百分点。房地产投资增长虽呈现回落趋势但依旧保持平稳,对我国经济稳定发展仍然起到了积极的支撑作用。

        1.1  宏观经济形势分析

        全球经济持续温和复苏。2017年4季度,全球经济持续温和复苏,发达经济体总体复苏平稳,其中,美国经济不及预期,欧元区经济复苏步伐趋稳,日本经济持续改善。美国商务部2018年1月26日公布的数据显示,2017年4季度美国实际国内生产总值(GDP)按年率计算增长2.6%,不及市场预期的3.0%,前值也由3.0%下调为2.6%,经济增速低于预期主要是受进口激增的影响,抵消了消费支出和企业投资的强劲表现。欧盟统计局2018年1月30日公布的初步数据显示,2017年4季度欧元区GDP同比增长2.7%,高于前值2.5%,实现了连续19个季度的扩张,表明欧元区经济复苏步伐趋稳。日本内阁府2018年2月14日公布的数据显示,2017年4季度日本经济剔除物价变动因素后实际GDP初值同比增长1.5%,年化季率为0.5%,实现8个季度持续增长,创下约30年以来最长连续扩张期,这主要归功于强劲的出口和稳健的国内需求。

        我国经济稳中向好、好于预期。2017年4季度,国民经济稳中向好、好于预期,经济活力、动力和潜力不断释放,稳定性、协调性和可持续性明显增强,实现了平稳健康发展。但与此同时,经济运行中仍存在不少困难和挑战,提质增效任重道远。国家统计局初步核算数据显示,2017年全年国内生产总值827,122亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%,增速与2017年前三季度持平,比上年同期加快0.1个百分点。分季度看,1季度同比增长6.9%,2季度同比增长6.9%,3季度同比增长6.8%,4季度同比增长6.8%。从环比看,2017年4季度国内生产总值增长1.6%。

表:2016年4季度-2017年4季度各产业累计国内生产总值及增长情况(单位:亿元,%)
 
数据来源:公开数据整理

图:2012年4季度-2017年4季度各产业累计国内生产总值同比增长率变动趋势
 
数据来源:公开数据整理

        房地产行业发展与宏观经济形势息息相关。2017年,尽管政府出台了一系列的房地产市场的调控政策,房地产投资增速随之持续回落但依旧保持平稳,同时,2017年的房地产市场无论是商品房销售面积还是商品房销售金额都在2016年创历史最高水平的基础上再创新高。由此可以看出,2017年房地产行业的发展对我国经济稳定发展仍然起到了积极的支撑作用。

图:2013年2季度-2017年4季度累计房地产投资和GDP同比增长率变动趋势
 
数据来源:公开数据整理
        1.2  产业政策环境分析

        2017年4季度房地产行业政策主要集中在以下几方面:一是为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展,2017年11月份,多部门联合部署规范购房融资行为;二是为维护住房公积金缴存职工合法权益,有效发挥住房公积金制度作用,规范房地产市场秩序,净化房地产市场环境,2017年12月27日,住建部、财政部等部门联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》;三是作为房地产调控长效机制的政策之一,住房租赁市场发展正在持续深入,十九大报告和中央经济工作会议均提出加快建立“多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度”,为未来房地产市场奠定了战略方向和政策基调。 

        多部门联合部署 规范购房融资行为 
    
        为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展,2017年11月6日,住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作。其中包括:严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。 

        根据部署,要加大对违规提供购房融资行为的查处力度。将违规的房地产开发企业、房地产中介机构列入严重违法失信企业名单,并共享给银行业协会和银行业金融机构;对违规的互联网金融从业机构要列入互联网金融风险专项整治重点对象;将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。 

        部署还要求银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度,严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理。银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。 

        2017年11月22日,由住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉市召开的部分省市房地产工作座谈会同时提出,要切实防范化解房地产风险,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。要保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。要加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产。 

        综合来看,多部门联合部署是近期多个中央和地方监管部门严查资金违规流入楼市的一个缩影。在房地产调控升级的大背景下,2017年以来监管层对资金违规流入楼市进行了严控,银行业不断压缩个人住房按揭贷款规模。多家A股上市银行2017年半年报数据显示,其住房按揭贷款增速回落,新增房贷占个人贷款的比重也较2016年末有所下降。央行数据也显示,截至2017年9月末,以个人住房按揭贷款为主要组成部分的住户部门中长期贷款同比增长26.2%,同比增速较上季末低4.6个百分点。但值得注意的是,在住户部门中长期贷款增速回落的同时,住户部门短期贷款的增速却明显上扬,市场上仍有非持牌金融机构、中介公司、地产开发商的产品以更为隐蔽的形式在市场上出现。

        与此同时,除了可被统计的银行体系的资金,还有大量互联网金融机构、民间贷款机构以及担保公司的资金也在流入楼市,变相助推居民加杠杆购房,而这里面的风险不容忽视。中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的中国去杠杆进程报告指出,由于消费贷款与按揭贷款的性质有所不同,其利率与风险也相应大于按揭贷款,目前不少消费信贷是通过向用户提供现金贷款的形式投放的,特别是互联网金融平台提供的无担保、无抵押的信用贷款,放大了未来可能的违约概率。由此所带来的潜在风险应引起监管当局的足够重视。 

        事实上,自2016年初到现在,我国已开展了多轮对房产中介、网贷机构、银行等涉贷机构的严查行动,坚决打击违规、投机行为。2017年8月,住建部、银监会等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求房地产中介不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。此次三部门联动规范购房融资,将有利于促进住房市场参与者回归理性,促进住房回归居住属性,促进住房市场稳定。这些安排和部署将成为长效机制建设的重要内容,也将对抑制投资和投机产生实质性作用,同时也释放了党的十九大以后楼市调控将更加深入的信号。 

        四部门联合发布政策 维护住房公积金缴存职工合法购房权益 

        2014年,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,明确要求房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房,取得了一定成效。但部分房地产开发企业仍然拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款,引发缴存职工不满。为维护住房公积金缴存职工合法权益,有效发挥住房公积金制度作用,规范房地产市场秩序,净化房地产市场环境,2017年12月27日,住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,住房公积金管理中心要规范贷款业务流程,压缩审批时限,自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作。受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续,住房公积金管理中心要加强对受托银行的业务考核。 

        《通知》提出,要加大联合惩戒力度。各地住建部门和住房公积金管理中心要及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构,要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的,要公开曝光,同时纳入企业征信系统,依法严肃处理。 

        《通知》要求,住建部门要加强房地产市场监管。房地产开发企业在销售商品房时,要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

        住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。按照现行有关规定,职工连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上,即可向住房公积金管理中心申请个人住房贷款。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%,远低于商业银行个人住房贷款利率。据测算,一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款,可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上,能有效减轻职工购房负担。
然而,对于房地产开发商来说,购房者使用公积金贷款并非是一个“好消息”。开发商之所以排除购房者使用公积金贷款,主要原因是回款速度慢。公积金贷款流程复杂、放款周期长,直接拉长了房企回款周期,导致资金周转率下降。因此,追求高周转,规模快速扩张的房企对公积金贷款自然会产生抵触情绪。另外,公积金贷款属于政策性贷款,不存在“灰色利益关系”,而房地产企业在开发过程中往往需要与银行合作,不少银行同意放贷的条件之一就是可以获取到大量优质房贷客户,因而,这也成为开发商拒绝公积金贷款的原因之一。

        此次监管部门发文强调保护购房者公积金贷款权益,可以视为国家一系列规范房地产行为的延续,是保证房地产市场平稳发展的举措之一。而在解决这个问题上,应坚持“疏大于堵”的理念,即一方面要加大对开发商拒绝公积金贷款的处罚力度,另一方面,也要通过“疏导”的方式加快简化公积金贷款流程,缩短公积金放款时间。只有这样,才能有效维护公积金缴存职工的合法购房权益,并最终有利于房地产市场的长远发展。

        租购并举 楼市调控长效机制加速落地

        2016年年底,中央首次提出要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度。2017年7月,住建部等九部委联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点,再度明确租购并举,租售同权。随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

        2017年10月18日,十九大报告正式确立:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,为未来房地产市场奠定了战略方向和政策基调。

        2017年12月18日-20日召开的中央经济工作会议,对房地产行业的表述为:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

        2017年12月26日,全国住房城乡建设工作会议要求深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。 

        发展住房租赁市场,已成为建立楼市长效机制的重要内容。东方证券研究报告称,目前我国租赁人口约为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。经测算,租赁人口主要由流动人口及高校毕业生构成。据测算,2020年、2030年我国租赁人口规模将分别达到2.2亿、2.6亿,相较目前约1.9亿的规模,仍有近40%的增长空间。 

        从以上密集推出的政策导向来看,作为房地产调控长效机制的政策之一,推进住房租赁市场发展正在持续深入,特别是中央经济工作会议对于住房租赁市场的表述之细,指导方向之明确,是前所未有的。与此同时,围绕“房住不炒”的定位,保障性住房、共有产权、租售并举等探索已经开始,2017年9月29日,杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团合作搭建的杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行;2017年10月19日,广州上线了官方租赁信息平台“阳光租房”;2017年10月23日,京东为北京住房租赁市场的支持平台。其他各个试点城市的租赁平台也正在抓紧筹备建设中。据中原地产不完全统计,截至目前,全国发布住房租赁新政策的城市已超50个。预计未来一段时间,在“因城施策”房地产市场调控政策不断深入的基础上,鼓励住房租赁政策将持续出台,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。

        2、2018年房地产业发展趋势预测 

        2.1、  宏观经济形势预测

        全球经济前景乐观。展望2018年,全球经济将继续巩固,市场前景乐观。国际货币基金组织(IMF)2018年1月发布的最新《世界经济展望》将2017年全球产出增长上调至3.7%,较2017年10月《世界经济展望》中的预测高0.1个百分点,比2016年增速高0.5个百分点,表明全球经济复苏基础良好;将2018年和2019年全球增长预测均上调0.2个百分点至3.9%,表明全球经济增长势头加强且市场前景乐观。同时,《世界经济展望》还指出,虽然受经济活动回升和更宽松金融条件相互促进的影响,全球经济短期内的周期性反弹将更强劲,但在中期内仍存在下行风险。从中长期来看,资产估值过高和严重收缩的期限溢价提高了金融市场调整的可能性,从而可能抑制增长并挫伤信心;同时,内向型政策的实施、地缘政治局势紧张以及一些国家的政治不确定性也会带来下行风险。

        从主要国家来看,全球经济展望上调主要来自发达经济体,预计2018年和2019年发达经济体的增长率将超过2.0%。美国2017年4季度经济增长虽不及预期,但依然显现出稳定增长的态势,且强劲的消费支出和企业投资的表现有望保持美国经济保持强势复苏;加之外部需求预期上升以及美国的税收改革和相关财政刺激措施都将对美国经济产生积极影响,IMF也将美国2018年的经济增长预测从2.3%提高到2.7%,2019年的预测从1.9%提高到2.5%。欧元区随着政治风险减弱以及希腊逐渐走出债务危机,能源价格处于低位以及欧洲央行超低利率政策对欧元区内需形成支撑,整体下行风险减弱,IMF也将德国、意大利、荷兰等多个经济体的经济增长预测上调。日本经济在内需和投资持续拉动下复苏态势有望增强。新兴经济体将表现不一,受美国税收改革和相关财政刺激措施的积极溢出效应、大宗商品价格走强的影响,墨西哥、巴西等拉丁美洲发展中国家经济复苏将加强;在各项政策的支持下,“一带一路”沿线国家特别是中国的基础设施投资将实现快速增长,拉动中国和亚洲其他新兴经济体的强劲增长。

        我国经济仍将保持平稳增长。2017年,我国宏观经济运行指标好于上年同期和年初预期,实体经济回暖迹象明显,支撑我国经济保持中高速增长和迈向中高端水平的有利条件不断积累增多。展望2018年,随着我国经济结构不断优化,服务业、新业态、新动能对经济增长的贡献持续提升,加之供给侧结构性改革、“一带一路”、“互联网+”等政策积极效应将不断释放显现,我国经济将延续稳中向好总基调并保持平稳运行。国际货币基金组织(IMF)2018年1月发布的最新《世界经济展望》将2018年和2019年中国经济增长预测分别上调至6.6%和6.4%,这是IMF自2017年以来第五次上调中国经济增长预期,表明我国经济发展态势稳中向好。“中国经济预测发布会”发布的2018中国经济预测报告预计,2018年中国经济增长呈前高后低趋势,一季度为6.8%左右,二、三季度为6.7%左右,四季度为6.5%左右,全年增速为6.7%左右,整体将保持平稳较快增长。

        从消费需求来看,2018年我国最终消费将保持持续增长趋势。一方面,我国已进入消费需求持续增长、消费结构加快升级、消费拉动经济作用明显增强的重要阶段;另一方面,随着“互联网+”战略深入落实,分享经济、平台经济、数字经济等新业态在消费领域广泛渗透,带动养老、医疗、健康、教育、娱乐、网络购物、共享单车等新型消费快速增长。从投资需求来看,2018年我国固定资产投资增速将稳中趋缓,投资结构持续优化。一方面,随着新一轮房地产调控的影响逐步显现,房地产投资增速将在7%的水平上继续回落,全国固定资产投资增速受此影响将小幅回调;另一方面,供给侧结构性改革深入推进,工业领域供求关系继续改善,将促进工业投资保持稳步增长,特别是在智能制造、两化融合等战略驱动下,高技术产业、装备制造业、战略性新兴产业、智能装备、智能化相关基础设施建设、智慧城市、物联网等领域投资需求将加速增长并促进全国固定资产投资保持稳步增长。从进出口需求来看,2018年我国进出口将保持增长趋势。受益于全球经济持续复苏,发达国家和新兴经济体进口能力增强,加之“一带一路”倡议得到了国际社会的普遍响应并取得实质性建设成效,将带动我国出口持续快速增长。但由于高基数效应、投资增长减缓和货币政策收紧影响,2018年进出口增速或将低于2017年。

        2.2  、房地产市场形势预测

        房地产政策走向预测 

        2017年12月18日-20日召开的中央经济工作会议,对房地产行业的表述为:要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。此次会议定调了2018年的房地产经济政策。中央经济工作会议后,住建部2017年12月23日首次就2018年楼市调控思路表态。住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上表示,2018年要认真贯彻落实中央经济工作会议精神,要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。预计2018年房地产调控政策将主要体现在以下两个方面:一是住房租赁市场尤其是长期租赁市场将加速发展,相关配套政策将进一步细化出台;二是在坚持房地产调控政策的连续性、稳定性的基础上,楼市调控差别化、精细化将更加突出。

        (1) 住房租赁市场尤其是长期租赁市场将加速发展 相关配套政策将进一步细化出台 

        2017年住房租赁市场的启动成为楼市最大亮点。自2016年“930”楼市调控以来,超过百城相继发布了调控政策,其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性,租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下,长租公寓、REITs、信用租房成为2017年住房租赁市场运营模式的新亮点。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。预计2018年,租赁市场发展将继续成为住房制度改革的核心内容,未来相关配套政策,比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。

        土地政策方面。首先,国土部明确,将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。利用集体建设用地建设租赁住房,是多渠道发展租赁市场的重要举措。一方面从源头上盘活了较大规模的土地存量,并且在提高集体土地利用率的同时,还能增加集体组织及农民的收入;另一方面,能增加租赁住房供应量,从供应端稳定市场预期。其次,据统计,目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模,保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配,住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。最后,房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应,并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。

        金融政策方面。央行表示,2018年将积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。同时,五大国有商业银行也将加码住房租赁市场,创新住房金融服务。近期,在北京、上海、广州、佛山、重庆、武汉、杭州等人口净流入城市,工、农、中、建、交五大国有商业银行陆续“试水”住房租赁市场,提供的住房租赁贷款最长期限可达10年、最高可贷100万元。

       供应模式政策方面。长租公寓将在2018年占据更加重要的地位。根据58集团的《2017租赁蓝皮书》分析,相对租赁市场的其他供应方式而言,长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点,受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓,后者如链家的自如、我爱我家的寓见等。相比国外发达国家经验,国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段,未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算,预计至2020年底长租公寓间数会超过1000万间,市场占有率超过10%,将出现5-10家公寓数量超过100万间的品牌公寓企业。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比,我国的占比仍然处于较低的阶段。

        另外,据戴德梁行发布2017《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》,国内REITs发行呈现出井喷式增长。2017年第4季度,戴德梁行参与评估的首单权益型长租公寓类REITs——“新派公寓类REITs”、首单央企租赁住宅类REITs——“保利地产租赁住房类REITs”、首单租赁住宅CMBS——“招商蛇口长租公寓CMBS”、首单民企公寓类REITs——旭辉领寓连连获批,国内住房租赁资产证券化风口已经出现。伴随着政策的推动,租赁资产证券化或将迎来一个爆发期。但值得注意的是,从物业估值层面,要做好租赁住房REITs风险防控。

        (2)楼市调控差别化、精细化将更加突出 

        我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性,各城市、各地区之间的市场情况不一样,甚至一个城市内不同区域的住房供求状况也千差万别。2017年,通过采取“五限”(即限购、限贷、限涨、限售、限商)等调控措施,各地楼市在出现不同程度降温的同时也保持了房地产市场运行的基本平稳。从2017年5月份开始,上海、北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;到2017年11月份,11个热点城市新房价格跌回一年前,热点城市的成交降温更是明显。楼市差别化调控的效果非常明显,但值得注意的的是,有的三四线城市从库存积压变为房价上涨,有的三四线城市库存规模依然较大。针对这些差异,住建部在对2018年工作任务的部署中强调,要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。展望2018年,将在坚持房地产调控政策的连续性、稳定性的基础上,差别化调控将会进一步优化,具体措施会随着市场走向进行适度调整,以促进楼市平衡稳定发展。

        进入2018年,部分城市开始对楼市调控政策进行了调整。从内容上看,可以分为两类:一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如,兰州取消了对偏远区域的住房限购政策,放松部分城区限购条件,同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如,南京重点针对优秀人才放宽购房条件,允许符合条件的人才先落户再就业。多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑,而是说明楼市调控已经走向“差别化”、“精细化”,后续还会有更多城市会出现类似政策调整,调控形势趋向多样化,将更大限度的保障楼市平稳健康发展。

        房地产市场运行预测

        2017年在经济运行存在下行压力的情况下,受到短期调控政策的影响,一线城市以及部分二线城市的住房需求得到有效的遏制,市场价格趋稳,部分地区价格有所回落,三线城市的市场交易较为活跃。2018年宏观经济运行仍存在诸多不确定性,房地产市场仍处于下行周期,诸多因素相互作用影响我国房地产市场的发展趋势。预计2018年房地产开发投资增速将继续回落,商品房成交增速将继续下滑,房价将保持稳定。

        房地产开发投资增速将继续回落。预计2018年房地产投资增速将稳中有落,不会大幅下滑。主要有三方面原因:一是房地产企业到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标,受金融监管和资金链不断收紧等因素影响,房地产企业资金开发资金增速较2017年将有一定的放缓,预示着2018年房地产开发投资增速将难以明显回升;二是由于住房租赁市场的加速发展,租赁住房建设重点城市将出现较高的新开工增长,将支撑房地产投资增速不会大幅下滑;三是2018年热点地区地方政府还将继续加大推地,多数大型房企的补库存意愿依旧强烈,预计土地市场交易仍将保持活跃,也将支撑房地产投资增速不会大幅下滑。

        商品房成交增速将继续下滑。2017年,由于去库存和棚改货币化安置的贡献,商品房成交回落速度较为平缓。预计2018年商品房成交增速将继续下滑,主要有两方面原因:一是从棚改三年攻坚计划的目标来看,2018-2020年比上一个周期2015-2017年更为温和谨慎,改造各类棚户区的任务总量从1800万套降至1500万套,棚改货币化安置效应稍有减弱,带来的商品房销售有所减少;二是由于大部分三四线城市将逐渐退出各项去库存的刺激政策,三四线城市销售动力减弱,将大大减少商品房成交数量。

        房价将保持平稳。受商品房销售回落和调控政策的影响,预计2018年房价将保持稳定。中国科学院预测科学研究中心发布的《2018年中国房地产行业走势展望》报告预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米,同比增长3.7%,增幅较2017降低约1.0个百分点,其中住宅平均销售价格同比增长4.2%,增幅较2017年下降约1.3个百分点。


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